장특공 폐지, 집주인이 내 집으로 들어온다는 게 왜 전세 문제가 돼요?

장특공을 없애면 집값이 내려간다고 했는데, 왜 전세가 문제예요?

이재명 대통령이 장기보유특별공제(장특공) 폐지를 언급하면서 부동산 시장에서 논쟁이 커지고 있어요. 정부는 6개월 유예 후 1년 내 폐지를 예정하고 있어요. 집을 팔아 차익이 생길 때 세금을 깎아주던 혜택이 사라지면, 오래 집을 쥐고 있던 사람들이 집을 내놓을 것이라는 게 초기 기대였어요.

그런데 전문가들은 매물 출하보다 전월세 공급 충격이 더 크다고 경고해요. 비거주 1주택자, 즉 실거주는 다른 곳에서 하면서 집 한 채를 전세·월세로 내놓는 분리가구가 전체 가구의 **5%**를 차지해요. 이들이 장특공 폐지 전에 집을 팔거나 직접 들어가 살기 시작하면, 전월세 시장에서 임차 가능한 물량이 줄어들 수 있어요.

---

장특공이 뭔데, 없애면 왜 집주인이 들어와요?

[💡 잠깐! 이 용어는?] 장기보유특별공제: 집을 10년 이상 장기 보유한 뒤 팔면 양도소득세를 최대 80%까지 깎아주는 세금 혜택이에요.

비유하면, 10년 넘게 백화점 VIP 등급을 유지한 고객에게 할인 혜택을 주는 것과 비슷해요. 이 혜택이 사라지면, 오래 보유한 고객(집주인)이 팔려는 동기가 줄어들거나, 혜택 소멸 전에 서둘러 팔거나, 아니면 직접 들어가 살기로 결정할 수 있어요. 양도세를 아끼려면 **"직접 실거주 전환"**이 가장 확실한 방법이기 때문이에요.

---

왜 이슈인가요?

1. 집주인이 집에 들어오면 전세 물량이 빠져요

지금 분리가구(비거주 1주택자)들이 세금을 피하는 가장 확실한 방법은, 장특공 폐지 전에 실거주로 전환하는 거예요. 임대차 계약이 끝날 때 세입자의 계약 갱신 청구를 거절하고 집주인이 직접 들어오면, 그 전세 물량은 시장에서 사라져요. 한양대 이창무 교수는 "이 연결 고리가 끊기면 전월세 가격 폭등은 물론 임대차 생태계 자체가 멈출 수 있다"고 경고했어요.

2. 세입자가 계약 갱신을 못 하면 어디로 가요?

임대차보호법에 따라 세입자는 계약 갱신 청구권을 한 번 행사할 수 있어요. 하지만 집주인이 직접 거주를 이유로 거절하면 이 권리는 막혀요. 신한프리미어 장소희 전문위원은 "세입자의 갱신 거절이 전월세 물량 감소와 맞물리면 임차인들의 주거 수준도 낮아질 것"이라고 말했어요.

비유하면, 식당 좌석 수가 줄어든다는 걸 알면 사람들이 줄을 더 일찍, 더 길게 서는 것처럼요. 전세 물량이 줄면 남은 전세를 두고 경쟁이 치열해질 수 있어요.

3. 보유세까지 오르면 '이중 압박'이에요

정부는 장특공 폐지와 함께 보유세 인상도 검토 중이에요. 건국대 최황수 교수는 "보유세가 오르면 굳이 세입자를 두고 집을 유지할 이유가 없어지고, 직접 들어가 살 유인이 커진다"고 분석했어요. 양도세 혜택은 없어지고 보유세는 오르면, 비거주 1주택자들은 집을 팔거나 직접 들어가는 선택지밖에 남지 않아요.

---

반대 의견도 있어요

우려하는 시각	낙관하는 시각
전월세 물량 급감으로 전세가가 올라요	장특공 폐지로 매물이 늘어 집값 안정에 도움이 될 수 있어요
임대차 생태계 붕괴, 세입자 주거 불안이 커져요	분리가구 5%는 전체 임대 시장에서 아직 일부예요
보유세·양도세 동시 강화는 과도한 충격이에요	실거주 보호와 부동산 투기 억제는 정책 취지에 부합해요

전문가들은 **"거래세 인하를 함께 검토해야 한다"**는 의견을 내놓고 있어요. 여러 세금 정책을 종합적으로 설계하지 않으면 의도하지 않은 부작용이 커질 수 있기 때문이에요.

---

이게 나한테 무슨 상관이에요?

현재 전세로 살고 있다면: 계약 만료 시점을 지금 점검해야 해요

장특공 폐지가 1년 내 시행 예정이에요. 집주인이 실거주 전환을 결정할 가능성을 고려해서, 계약 만료일이 1~2년 안에 돌아오는 전세 세입자라면 지금부터 대안을 찾아두는 게 좋아요. 계약 갱신 청구권을 이미 한 번 쓴 경우라면 집주인이 거절할 수 있어요. 비유하면, 열차가 제 시간에 출발한다는 걸 알면 표를 미리 예매하는 것과 같아요.

전세 물량 감소 시 월세 전환 압력이 올 수 있어요

전세가 줄어들면 월세가 대안이 되는 경우가 많아요. 월세는 매달 현금 지출이 발생해서 저축 여력을 갉아먹어요. 연봉 5,000만 원인 직장인이 월세 80만 원을 내면 연간 960만 원이 거주비로 나가요. 전세 보증금 대출 이자와 비교해서 어느 쪽이 더 나은지 꼼꼼히 따져봐야 할 시기예요.

---

앞으로 어떻게 될까요?

• 장특공 폐지 유예 기간 6개월 동안 분리가구의 실거주 전환 움직임이 전세 시장에 얼마나 영향을 주는지 지켜볼 필요가 있어요
• 정부의 보유세 인상 발표 수위에 따라 집주인들의 보유·매도 결정이 달라질 수 있어요
• 계약갱신청구권 관련 법 개정 논의가 있다면 세입자 보호 수준이 달라질 수 있어요
• 전세 시장 변화는 **전셋값 통계(주간 아파트 동향)**를 통해 실시간으로 확인할 수 있어요

집주인이 내 집으로 들어올 권리는 합법이에요 — 그게 반복되면 전세라는 한국 특유의 주거 생태계가 흔들릴 수 있어요.

---

출처: 서울경제